趙秀池 首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長兼秘書長
近日，國務院常務會議審議通過了《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。這意味著未來超大特大城市城中村改造將成為城市更新的一項重要工作，超大特大城市積極穩步實施城中村改造，對改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展具有重要意義。
第一，城中村改造是新型城鎮化建設中的一項重要任務。國家發改委在《2021年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》中就提出，要“在老城區推進以老舊小區、老舊廠區、老舊街區、城中村等‘三區一村’改造為主要內容的城市更新行動”“因地制宜將一批城中村改造為城市社區或其他空間”。國家發改委在《2022年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》又提出，要“因地制宜改造一批大型老舊街區和城中村”。今年和今后很長一段時間，城中村改造將是各城市，尤其是超大特大城市的一項重要任務。
第二，城中村改造是改善民生的需要。城中村是城市包圍的村莊，或稱“都市的村莊”，各種設施配套或與所處城市設施有很大差距，居住條件較差。但由于房租便宜，城中村往往聚集了大量外來人口，有一定的治安隱患。通過城中村改造，補齊城中村城市設施短板，有利于改善民生，提高城中村居民的居住水平和居住質量，使城中村更宜居。
第三，城中村改造是擴大內需的需要。根據城中村資源稟賦和城市規劃布局，通過城中村改造，可以在城中村布局更多的住宅，或者工業、商業、教育、醫院、養老設施、“平急兩用公共設施”等，可以滿足各城市對不同房地產形態的需求，補足城市發展短板，達到擴大內需，優化房地產結構的目的。據相關部門測算，2019—2021年，城中村改造規模超萬億元。預計2023—2025年，21個特大超大城市每年城中村改造投資規?；蛟谌f億元。
第四，城中村改造是促進城市高質量發展的需要。通過城中村改造，城中村面貌將大有改觀，實現宜居宜業宜游，增加了適老和適小設施，實現了產城融合、居業聯動，形成城鄉融合、一片欣欣向榮的美好景象。城中村有望打造為城市的新地標或城市名片，為城市帶來更好的品牌效應。
城中村改造涉及城中村居民重大利益訴求和城市高質量發展，涉及問題較多，難度較大，建議做好如下幾點工作：
第一，城中村改造要堅持“民生優先，多方兼顧”原則。城中村改造既要滿足民生現實需求，又要照顧其未來長遠生計有保障。既要堅持短期利益與長期利益相結合的原則，也要兼顧經濟效益、社會效益與生態效益相結合的原則。要根據城市功能定位與產業發展方向，做好城中村改造規劃，在滿足居民意愿基礎上，堅持以市場化為主導、多種業態并舉的開發運營方式。
第二，城中村改造的資金要在全市統籌，多方籌措。中國在城市化發展過程中，農村通過農產品與工業品的剪刀差，為城市發展作出了巨大貢獻。中國已經進入城鎮化快速發展的中期階段，具備了城市反哺農村的經濟條件。所以，城中村改造的資金要做到財政優先保障、金融重點傾斜、社會資本積極參與。通過政府政策稅費優惠、土地資源區域統籌、肥瘦搭配，合理利用地下空間、建設停車場、養老、托幼等經營設施，支持社會資本積極參與，實現可持續運營。
第三，城中村改造要與各城市更新政策相結合。各城市要因城施策，根據各城市規劃和民生訴求，為城市提供更多的商品房，公租房、保障性租賃住房、共有產權房等保障性住房，滿足更多的剛需和改善性住房需求。如果是歷史文物保護區，還要注意“老房子不能再拆了”，要修舊如故，做好歷史文化傳承保護。城中村改造還可以與完善“平急兩用”公共設施相結合，平時用作旅游、康養等，重大公共事件突發時立即轉換為隔離收治設施。通過發展旅游，帶動餐飲、酒店、文體、娛樂等產業發展，促進當地經濟發展。
第四，城中村改造要結合農宅確權頒證進行，做好社會風險評估與防范。大多數農村家庭擁有的最大資產是農宅，因此，城中村改造的難度較大。要提前做好風險評估和風險防范預案。
