21世紀經濟報道記者張欣 北京報道
3月5日上午9時，十四屆全國人大二次會議在人民大會堂開幕，國務院總理李強向大會作政府工作報告。據21世紀經濟報道梳理，本次政府工作報告定調新的一年房地產，釋放了以下幾大信號：
報告提出，優化房地產政策，對不同所有制房地產企業合理融資需求要一視同仁給予支持，促進房地產市場平穩健康發展。
上述表述延續了去年10月底召開的中央金融工作會議中“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求”的基調。據21世紀經濟報道記者梳理，去年幾場與房地產融資相關的重要會議，以及多場銀企座談會內容，關鍵都在于“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求”。（詳見本報報道《21解讀丨六大國有銀行積極表態支持房企融資，促進金融與房地產良性循環》）
今年1月，住建部和國家金融監督管理總局聯合發布《關于建立城市房地產融資協調機制的通知》。2月6日，國家金融監管總局召開專題會議，進一步部署落實城市房地產融資協調機制相關工作。會議提出，對房地產“白名單”項目的合理融資需求“應滿盡滿”。3月5日，接近金融監管人士向本報記者透露，今年促進房地產融資協調機制是總局工作重點之一。
事實上，今年以來，多家銀行快速響應監管要求，加緊推進協調機制落地。住建部、國家金融監管總局數據顯示，截至1月底，26個省份170個城市已建立城市房地產融資協調機制，提出第一批房地產項目“白名單”并推送給商業銀行，涉及房地產項目3218個。
克而瑞研究報告指出，綜合近期各地融資協調機制落地情況可見，民營房企項目也獲得了相當政策支持，例如廣東省民企和混合所有制房企項目獲得新增融資貸款占比高達98%，農行披露對接的貸款項目主體中民營企業等非國有企業占比超過80%。
李強總理在政府工作報告中指出，過去一年，因城施策優化房地產調控，推動降低房貸成本，積極推進保交樓工作。制定實施一攬子化解地方債務方案，分類處置金融風險，守住了不發生系統性風險的底線。
針對2024年政府工作任務部署，李強指出，要有效防范化解重點領域風險。堅持以高質量發展促進高水平安全，以高水平安全保障保質量發展，標本兼治化解房地產、地方債務、中小金融機構等風險，維護經濟金融大局穩定。
民生銀行首席經濟學家溫彬團隊認為，房地產的標本兼治短期內是指，“要優化房地產政策，對不同所有制房地產企業合理融資需求要一視同仁給予支持，促進房地產市場平穩健康發展”，優先解決房企的融資問題，目前已有超過200個城市建立房地產融資協調機制，分批提出可以給予融資支持的房地產項目“白名單”并推送給銀行。
溫彬團隊表示，中長期內，房地產的標本兼治則是要“適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快構建房地產發展新模式。加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求”。
值得注意的是，上述關于“優化房地產政策、對不同所有制房地產企業合理融資需求要一視同仁給予支持”的表述屬于政府工作報告中“穩妥有序處置風險隱患”的框架下。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，房地產風險處置方面整體延續了2023年底中央經濟工作會議有關風險防范的基調。但去年底中央經濟工作會議提出的是“持續有效防范化解重點領域風險”，此次提出的是“穩妥有序處置風險隱患”。這意味著房地產領域的風險點正在爆發和蔓延，有可能蔓延到全行業和穩健經營的企業。因此，必須要將一個個風險點，特別是房企債務違約風險，包括企業自救、債務重組、收并購、破產清算等進行有序處置，避免風險無序蔓延導致爆發系統性的風險。
政府工作報告提出：“健全風險防控長效機制……適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快構建房地產發展新模式。加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求?！?/span>
房地產領域此前提及過發展長效機制、管理長效機制，此次則是首次提出“風險防控長效機制”。易居研究院研究總監嚴躍進表示，這意味著今年防范化解房地產風險會有“大招”，且有一些制度性方面的突破和創新。
溫彬團隊分析認為，加快構建房地產發展新模式是強化“人、房、地、錢”四要素聯動。即建立以人定房，以房定地、以房定錢的“三定”新機制，完善“保障+市場”的住房供應體系，以政府為主保障工薪收入群體剛性住房需求，以市場為主滿足居民多樣化改善性住房需求，推進重點領域發力和精準化供需匹配，從根本上實現房地產市場質的有效提升和量的合理增長。
政府工作報告中提到，“減少限制性措施，更好滿足人民群眾改善生活需要。實施政策要強化協同聯動、放大組合效應，防止顧此失彼、相互掣肘。研究儲備政策要增強前瞻性、豐富工具箱，并留出冗余度，確保一旦需要就能及時推出、有效發揮作用?！?/span>
克而瑞研究認為，減少限制性措施，意味著一線調控趨松、二三線全面放開。年初住建部曾表態“充分賦予城市房地產調控自主權”，預示著地方因城施策空間進一步打開，隨即北上廣深等一線四城陸續松綁限購，釋放積極信號。結合政府工作報告“滿足居民剛性和多樣化改善住房需求”、“減少限制性措施，更好滿足人民群眾改善生活需要”相關表述，克而瑞研究認為，今年一線調控趨松、二三線全面放開的總趨勢不會變，北上廣深杭蓉等城市“四限”均有再松綁空間。此外，信貸、財稅等方面政策有望進一步發力，支持居民購房。
政府工作報告中提到：“穩健的貨幣政策要靈活適度、精準有效。保持流動性合理充裕，社會融資規模、貨幣供應量同經濟增長和價格水平預期目標相匹配。加強總量和結構雙重調節，盤活存量、提升效能，加大對重大戰略、重點領域和薄弱環節的支持力度。促進社會綜合融資成本穩中有降。”
克而瑞研究報告認為，聚焦房地產相關領域分析，上述報告透露了降準降息仍有空間，信貸政策繼續優化的信號，具體來看：
一是降準、降息仍有空間，2月降準和超預期幅度降息體現貨幣政策靠前發力特征，在經濟增長、降低社會綜合融資成本等訴求下，年內降準降息仍然可期；二是結構性貨幣政策工具有望接續發力，定向支持相關領域，例如央行去年12月重啟PSL，支持三大工程建設，再比如規模達千億的租賃住房貸款支持計劃在多個試點城市落地；三是居民住房信貸政策仍有優化調整空間，譬如對多孩家庭、已購住房用于租賃的，相應放寬購房貸款套數認定標準，再比如認貸不認房等。
東方金誠首席宏觀分析師王青表示，若各項政策及時調整到位，下半年房地產市場有望出現趨勢性回暖，這將結束行業約三年的下行周期。不過，綜合考慮包括加大保障性住房建設和供給等“三大工程”部署，以及“房住不炒”的主基調會長期堅持，今年房地產行業出現“V型”反轉的可能性也不大。
對于新型城鎮化，政府工作報告提到：“積極推進新型城鎮化……穩步實施城市更新行動，推進‘平急兩用’公共基礎設施建設和城中村改造，加快完善地下管網，推動解決老舊小區加裝電梯、停車等難題，加強無障礙、適老化設施建設，打造宜居、智慧、韌性城市。新型城鎮化要處處體現以人為本，提高精細化管理和服務水平，讓人民群眾享有更高品質的生活?！?/span>
業內人士認為，新型城鎮化的重點在利用存量資源、對存量進行結構上的補短板，意味著城鎮化大規模推動新增建設的時代結束，當前已經進入存量盤活的時期。即政府要根據人們的需求，進行精細化的修補以及社區治理等。
克而瑞研究報告稱，中長期來看，新型城鎮化仍將為住房需求提供重要支撐，深化戶籍制度改革，幫助新市民落戶安家，推進以縣城為重要載體的城鎮化建設，都有助于拉動購房需求。
此外，政府工作報告還提到了“新型城鎮化要處處體現以人為本，提高精細化管理和服務水平，讓人民群眾享有更高品質的生活?！眹儡S進稱，客觀上高品質的生活是要以高品質的住房為前提條件的，因此各地要積極在高品質住宅建設供應銷售出租等方面尋找房地產發展的新的機會點和突破口。
